Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Площадь квартиры не совпадает с условиями договора долевого участия: как поступить?

Площадь будущей квартиры регламентирована договором, и за нее им уплачена определенная сумма. Но нередки ситуации, когда дольщика в итоге ставят перед фактом, что проектная (заказать консультацию) площадь расходится с реальной. Это легальный повод пересмотреть первоначальную цену договора долевого участия (ДДУ).

Поскольку сумма по ДДУ строго фиксирована, изменить ее можно только:

• заключив дополнительное соглашение об изменении цены;
• при условии, если изменение стоимости объекта допускается договорными условиями.

При этом последующее изменение цены представлено в двух вариантах:

• путем перечисления дольщиком доплаты Застройщику за дополнительные квадратные метры;
• через возврат Застройщиком дольщику излишне уплаченной им суммы за площадь большую, нежели полученная им по фату.

Как производится окончательный перерасчет? Суммы рассчитываются по простой формуле:

СП = (Sп – Sф)*См

Где:

• СП – сумма перерасчета;
• Sп – площадь объекта, предусмотренная первоначально в договоре;
• Sф – площадь фактическая объекта, переданная в итоге дольщику;
• См – стоимость одного квадратного метра, исходя из стоимости метра, установленного ДДУ.

Подлежит ли изменению цена подписанного договора долевого участия?

Как установлено ст. 5 ФЗ № 214 от 30.12.2004г., цена договора ДУ – это тот неизменный на всем протяжении действия договорных обязательств размер финансирования, который обязан уплатить дольщик в установленном данным договором порядке за созданный застройщиком объект долевого строительства.

Причем стороны достигают соглашения о размере финансирования до подписания договора.

Однако частью 2 указанной статьи Законодатель предоставляет сторонам возможность изменить цену договора ДУ (заказать консультацию, как это сделать в конкретной ситуации), подписание которого состоялось.

Такое волеизъявление возможно при наличии двух обязательных условий:

• оформив двустороннее письменное соглашение, являющееся неотъемлемым приложением к ранее подписанному ДДУ;
• в ДДУ должен быть пункт (пункты), допускающий ценовую корректировку, и регламентирующий наступление конкретных случаев для такой корректировки, а также ее условия.

Нюансы ценовой корректировки по ДДУ

Два вышеназванных условия изменения объема финансирования застройки логически предполагают дополнительно соблюдение еще трех:

• волеизъявление должен быть обоюдным, если застройщик или дольщик не согласны поменять стоимость, такое односторонне подписанное соглашение не имеет юридической силы (это правило установлено триста десятой статьей Гражданского кодекса);
• застройщик не имеет права самостоятельно, даже если по факту площадь объекта получилась больше договорной, изменить объем финансирования, — это правило закреплено пунктом 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», и все той же ст. 310 ГК РФ;
• когда взаимность по корректировке цены достигнута, она фиксируется Соглашением, причем именно в той форме, в какой заключен сам ДДУ, — т.е. это будет письменный документ со всеми установленными для такого типа документа реквизитами.

Как вернуть переплату за помещение меньшего размера?

Закон 214-фз в ст. 7 четко гарантирует дольщику качество, предусмотренное договором и иными нормативно-правовыми актами.

Так, согласно первому пункту этого положения, на застройщика возлагается обязанность передать дольщику ровно такой по качественным характеристикам объект, который утвержден договором.

Законом установлен открытый список требований к качественным характеристикам, которые, кроме непосредственного прописывания в договоре (а стороны могут указать любые условия, не противоречащие законам РФ!), регламентируются:

• проектной документацией;
• различными техническими правилами;
• градостроительными правилами;
• другими правилами, обязательными к исполнению.

Получается, если сдаваемый по акту объект долевого строительства дольщика не устраивает, и на это имеются объективные причины в виде не состыковок с правилами и нормами качества, дольщик имеет право требовать у застройщика соразмерное уменьшение цены, прописанной в договоре.

Важно знать! Определяющим в праве требования будет соразмерность уменьшения, под которой понимается все финансовые издержки, пропорциональные отступлениям от условий договора и нормативно-правовых регламентов.

При этом потребовать от застройщика исключительно снижения цены, и ничего более, возможно при одном условии: если при этом сдаваемый объект остается пригодным для его использования в целях,  прописанных в договоре. Это право действует в силу 29 статьи закона, защищающего права потребителей.

Если это не так, и недостатки объекта, равно как и отступления от регламентов делают невозможным целевое использование построенного помещения, возможностей у дольщика прибавляется.

В таком случае закон дает ему право, на его усмотрение, на требование от застройщика:

• устранить недостатки в разумный срок, и притом бесплатно;
• соразмерного снижения стоимости передаваемого объекта;
• возместить произведенные расходы, связанные с приведением объекта в нормальное, отвечающее требованиям договора и нормам качества, состояние.

Эти требования, адресованные к заказчику, достаточно жесткие. Если, к примеру, уменьшение стоимости так и не произведено в срок, установленный дольщиком, он имеет право на такую штрафную в отношении застройщика меру, как отказаться от исполнения договора полностью.

На этом санкции для провинившегося застройщика не заканчиваются. Он будет обязан вернуть/уплатить дольщику:

• все оплаченные дольщиком средства по договору;
• проценты за пользование данными средствами, оказавшимися для застройщика чужими.

Важно знать! Анализируя нормы статей 5 и 7 214-фз, получается, меньшая фактическая площадь помещения не влечет невозможность его использования по целевому назначению, и не является ухудшением его качества, но является отступлением от договорных параметров. Это значит, дольщик, при наличии удовлетворения качества объекта требованиям закона, может претендовать как на снижение стоимости, так и на односторонний отказ от исполнения дду, в силу того, что такой недостаток, как меньшая площадь просто невозможно устранить (п. 2 ст. 7 214-фз).

Как поступить, если застройщик отказался от подписания соглашения?

Такой вариант развития событий, при сдаче застройщиком меньшей, чем оговорено договором, площади, не редкость.

Важно понимать, что устав уговаривать застройщика, дольщик все равно не сможет придать легитимность соглашению одной своей подписью.

Но выход есть! Согласно смыслу статьи 395 ГК РФ, застройщик не имеет никакого права на удержание той части денег, которая ему не причитается, — т.е. разницу суммы за недостачу метров.

Значит, в судебном порядке с такого нерадивого контрагента такие финансовые излишки, называемые «чужими денежными средствами», взыскиваются в полном объеме, да еще и на них начисляются проценты за несвоевременность возвращения.

И проценты, и основная сумма передаются по решению суда участнику долевого строительства.

Важно знать! Любые отговорки застройщика, типа несовпадения проектной документации и площади объекта по факту являются несостоятельными (п. 4 ст. 7 214-фз)!

Излишки фактической площади: есть ли обязанность оплатить?

В данном случае, позиция закона практически зеркальная с позицией, устанавливающей обязанность вернуть излишки стоимости меньшей площади. Для установления обязанности дольщика доплатить требуется два фактора:

• фиксация такой возможности в ДДУ;
• заключение письменного согласия.

Если участник долевого строительства из дачи согласия на доплату уклоняется, его могут принудить через суд (в силу 452 статьи ГК РФ).

В одностороннем порядке, не заручившись подписью дольщика, соглашение остается ничего не значащей бумагой.

Важно знать! При этом застройщик не имеет права ни при каких обстоятельствах отказываться от исполнения договора односторонне!

А вот дольщик при превышении размера сдаваемого ему объекта отказаться от договора по-прежнему в силах.

Вот только для такого отказа необходимо соблюдение сразу двух обязательных условий:

• отказ от договора происходит только в судебном порядке;
• необходимо, чтобы изменения в размере были существенными.

К сожалению, четкой позиции законодателя относительно этой пресловутой существенности не обнаруживаются.

На практике такие судебные споры индивидуализированы, и подкрепляются устоявшимися судебными прецедентами.

Правовые последствия сдачи объекта с фактической площадью, превышающей договорную

Если увеличенный против оговоренных размеров объект не предназначен для использования в коммерческих целях (т.е. для извлечения из его использования прибыли), все незаконные действия застройщика подпадают под законодательство, защищающее права потребителей.

Так, п. 3 статьи 16 этого закона не разрешает исполнителю, не заручившись согласием заказчика, самостоятельно выполнять неоговоренные договорными обязательствами работы, либо увеличивать их объем или качество, и требовать за это денег.

Нет согласия дольщика на увеличение площади, значит:

• он может не платить за лишние метры;
• если метры оплачены, — имеет полное право потребовать вернуть переплату.

Важно знать! Поскольку в России установлен приоритет закона перед условиями договора, даже если обязанность по возмещению излишек площади и была прописана в ДДУ, а согласия на то дольщик не выразил, платить он не обязан. Это будет считаться «подарком» от застройщика.

Противоречия в законе

Таким образом, усматривается очевидная противоречивость ситуации, в которой налицо превышение фактических величин площади.

С одной стороны, уклоняющегося от соглашения на дополнительную плату дольщика можно принудить подписать, а с другой, — он не обязан давать свое согласие в силу закона о защите потребительских прав.

Дать однозначного ответа, как быть и застройщику, и дольщику наличии при площади большей, чем в договоре, не представляется возможным!

Представляется, решение ситуации будет целиком и полностью зависеть от судебного органа, выносящего решение по такому спору: практика судебная очень противоречива, и часто решения выносятся не в пользу дольщика.

Расчет стоимости недостающих или избыточных площадей, подлежащих перерасчету

За исходные величины берутся:

• размеры помещения, указанные в договоре долевого участия;
• стоимость одного квадратного метра;
• размеры из проектной документации;
• реальные замеры (определяются по передаточному акту, технической документации из БТИ, можно и через экспертное бюро).

Бывает, в договоре начальная площадь завуалирована под исключительно цену договора. Тогда ее вычисляют, исходя из этой цены, деля ее на метры, установленные в проектной документации.