Расторжение ДДУ

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Внося денежные средства в качестве своей доли на возмещение финансовых трат, которые неизбежно связаны со строительством многоквартирного жилого дома, либо какого либо другого недвижимого объекта, гражданин или юридическое лицо в итоге намерены получить в  собственность причитающуюся им долю построенного недвижимого объекта.

Однако вносить деньги за «метры», не введенные в эксплуатацию, возможно лишь одним из трех доступных способов (п. 2 ст. 1 фз-214 от 30.12.04г.):

• посредством приобретения у собственника или владельца земельного участка жилищного сертификата;
• через членство в жилищно-строительном или накопительном кооперативе;
• заключением письменного договора с Застройщиком на долевое участие (ДДУ).

Случается, нет возможности дожидаться сдачи строящегося дома в эксплуатацию, но существование договорных отношений с Застройщиком требуется прекратить. Как это сделать законно?

В отличие от договорных отношений подряда, по которому заказчик в любой момент, отказываясь от исполнения договора, будет обязан, кроме оплаты за уже выполненные подрядчиком работы погасить еще и причиненные Подрядчику досрочным расторжением договора убытки, досрочно расторгая ДДУ по уважительным причинам, дольщик не возмещает застройщику фактически понесенные им расходы.

Кроме того, участник долевого строительства права без уважительных причин в любой момент, до подписания акта сдачи-приемки построенного объекта, отказаться от дальнейшего исполнения ДДУ, не имеет!

А что же тогда делать дольщику, желающему прекратить взаимоотношения по договору долевого участия в случае, если Застройщик добросовестно выполняет взятые на себя обязательства?

У дольщика в таком случае два выхода:

• попытаться заключить с Застройщиком двухстороннее соглашение, которому ранее заключенный ДДУ будет по обоюдному согласию прекращен;
• найти того, кому по договору переуступки можно передать свои права дольщика.

Особенности ДДУ

За исключением специфических особенностей, предусмотренных фз-214, ДДУ очень похож на обычный договор строительного подряда, по которому одна сторона, именуемая застройщиком, гарантирует другой стороне (участнику долевого строительства), создать многоквартирный объект недвижимого имущества, в срок, который оговорен этим договором.

К такому договору предъявляются особые требования, чтобы он считался надлежаще заключенным:

• он должен быть оформлен письменно, и зарегистрирован в Росреестре;
• конкретное определение предмета договора;
• срок ввода в эксплуатацию;
• цена договора;
• способы, которыми будет обеспечено исполнение обязательств Застройщиком;
• гарантийный срок на предмет договора (обычно не менее 5 лет).

Способы расторжения ДДУ

Всего у дольщика и Застройщика три легальных пути, предусмотренных статьей 9 фз-214, по которым у них предусмотрена возможность отказаться от долевого участия досрочно, т.е. до передачи участнику долевого строительства в собственность введенного в эксплуатацию объекта строительства:

• в одностороннем порядке, по собственному желанию расторгнуть ДДУ;
• заключить двустороннее соглашение с застройщиком;
• обратиться в суд, и там, по его решению, прекратить договорные взаимоотношения.

При этом у Застройщика возможность расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке лишь одна: если дольщик нарушает договорные обязательства по оплате, предусмотренной законом (ст.5 фз-214).

Когда можно расторгнуть ДДУ

По логике вещей, данные обязательства можно прекратить вплоть до их естественного завершения, т.е. до передачи завершенного строительного объекта дольщику, что оформляется двусторонним подписанием акта сдачи-приемки (передаточный акт).

Как только передаточный акт обоюдно подписан, договорные обязательства прекращаются!

Последствия расторжения

Безотносительно способа и инициатора расторжения ДДУ, денежная сумма, которую заплатил дольщик в счет договорной цены, подлежит обязательному возвращению, и если инициатор прекращения договорных обязательств в виду их нарушения Застройщиком – дольщик, то Застройщик дополнительно возмещает свое пользование деньгами дольщика.

При этом, если инициатор расторжения — Застройщик, проценты за пользование им денежными средствами в размере трехсотой части ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая имеется на день возвращения ранее внесенных дольщиком денег, выплачиваются участнику долевого строительства лишь в случае, если Застройщик возвращает их с опозданием, — дольше, чем в течение десяти дней со дня одностороннего расторжения договора.

         ВНИМАНИЕ! Аннулирование (расторжение) договора, аналогично его заключению, удостоверяется регистрацией Росреестра! Все иные «предварительные» договоренности без госрегистрации не имеют юридической значимости.

Госпошлина, взымаемая в пользу государства за  регистрацию в Росреестре соглашения о расторжении ДДУ с одновременным внесением соответствующих изменений в ЕГРП, составляет 350 рублей.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ участником долевого строительства

Как уже было замечено, участник долевого строительства может расторгнуть самостоятельно ДДУ только при наличии уважительных обстоятельств. К таким обстоятельствам п. 1 статьи 9 фз-214 причислил следующее:

• задержка Застройщиком от двух месяцев передачи дольщику по соответствующему акту построенного объекта, срок сдачи которого зафиксирован в договоре;
• допущение при строительстве существенных отступлений от требований качества построенного имущества;
• нарушение правил обеспечения исполнения обязательств по договору поручительства с банком, выразившиеся в неуведомлении участника долевого строительства, по крайней мере, за месяц, о досрочном прекращении банком поручительства;
• другие обстоятельства, на которые есть указание в законе либо непосредственно в ДДУ.

Более того, еще одним из условий одностороннего расторжения со стороны дольщика договора, будет невыполнение Застройщиком следующих требований дольщика при сдаче ему не соответствующего условиям ДДУ объекта долевого строительства:

• бесплатное устранение недостатков в срок, признаваемый законодательством разумным;
• уменьшение цены договора пропорционально недостаткам сданного объекта;
• возместить самостоятельно понесенные расходы на устранение недостатков переданных квадратных метров.

Когда договор ДДУ считается расторгнутым в одностороннем порядке

В отличие от взаимного соглашения, подлежащего регистрации в госоргане, односторонний отказ по условиям, предусмотренным законодательством, такой процедуры не требует, и становится юридически свершившимся фактом со дня направления заказным письмом с описью уведомления о расторжении.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ Застройщиком

Законом предусмотрено единственное условие для одностороннего расторжения ДДУ Застройщиком, — неисполнение дольщиком финансовых договорных обязательств.

Согласно ст. 5 фз-214, нарушение участником долевого строительства сроков внесения им платежей по договору должно быть систематическим, т.е. отвечать одному из следующих признаков:

• срок внесения обязательных платежей по установленной рассрочке по ДДУ должен быть нарушен в течение года чаще, чем трижды;
• минимум на два месяца подряд дольщик не оплачивает единовременный платеж по ДДУ.

Последствия просрочки платежей

Таких неблагоприятных последствий для дольщика два:

• выплата пени за каждый день неисполненного обязательства, в размере трехсотой части банковской ставки рефинансирования, умноженной на размер задолженности;
• расторжение ДДУ Застройщиком.

В первом случае ответственность для дольщика наступает неизбежно. Во втором – на усмотрение Застройщика (он может пойти на встречу и дополнительно предоставить дольщику рассрочку). Если же Застройщик принял решение прекратить отношения, он обязан при этом выполнить следующую процедуру:

• письменно, заказным письмом, по меньшей мере, за тридцать дней до дня предполагаемого расторжения ДДУ, предупредить дольщика о своем намерении, одновременно сообщив об имеющихся нарушениях договора;
• если требование дольщиком так и не исполнено, и он получил уведомление Застройщика, либо не получил по причине непроживания по указанному почтовому адресу, или отказался его получать, повторно направить, теперь уже заказной почтовой корреспонденцией, вложив соответствующую опись, уведомление о расторжении ДДУ.

Со дня направления уведомления о расторжении ДДУ, он считается расторгнутым. С этого момента для застройщика начинается отсчет десятидневного срока по возврату денежной суммы, внесенной дольщиком.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

В данном случае, и Застройщик, и дольщик вправе, но такое право не корреспондирует ответную обязанность, инициировать заключение соглашения о расторжении ДДУ.

Схема заключения соглашения следующая:

1. Направить письменно сообщение, в котором выразить желание заключить соглашение о расторжении договора по взаимному согласию.
2. Получив согласие, назначить дату и место заключения соглашения о расторжении.
3. Взаимно определить порядок возвращения внесенной денежной суммы дольщику.
4. Письменно составить, с внесением условий о возврате денежной суммы дольщику и подписать с двух сторон соглашение о расторжении ДДУ.
5. Зарегистрировать соглашение, уплатив госпошлину, в Росреестре.

Что нужно для регистрации Соглашения?

В Росреестр обеим сторонам приходить не нужно, приходит кто-то один. Но, кроме подписанного дольщиком и Застройщиком соглашения о расторжении ДДУ, туда понадобится предоставить:

• паспорт дольщика;
• платежку на госпошлину;
• могут потребоваться другие документы.

Внимание! Если в Росреестр идет Застройщик, дольщику для подстраховки рекомендуется оставить себе:

• копию соглашения о расторжении;
• расписку от Застройщика, что обязательства перед ним исполнены Дольщиком в полном объеме.

Расторжение ДДУ через суд

Законом предусмотрено четыре возможных обстоятельства, исходя из которых дольщик может не направлять застройщику никаких уведомлений, а сразу с исковым заявлением обратиться в судебный орган, все эти обстоятельства связаны с существенными отступлениями Застройщиком от условий заключенного договора.

Так, в суде дольщик имеет право требовать расторжения ДДУ, если:

• со всей очевидностью следует, что планируемое согласно ДДУ строительство данного объекта недвижимого имущества, в которое входит доля участника долевого строительства, прекращено или приостановлено;
• произошли серьезные нарушения условий проектных документов на строящийся недвижимый объект, выразившиеся в том, что на более, чем 5% превышен оговоренный договором размер площади помещения (в меньшую или большую сторону;
• изменилось целевое назначение нежилых помещений и общего имущества, составляющих объект недвижимости;
• в законе или ДДУ установлены иные существенные обстоятельства, которые нарушены Застройщиком.

Как подготовиться к судебному разбирательству

Прежде всего, следует правильно оформить иск, подаваемый в суд по месту регистрации Застройщика.

Для этого в нем, кроме подсудности и обязательных реквизитов Истца и Ответчика, требуют:

• возврата внесенных в счет цены ДДУ оплат;
• выплаты процентов за пользование Застройщиком этими денежными средствами;
• компенсировать убытки, связанные с необходимостью прекратить договорные отношения по вине Застройщика.

К иску, подписываемому дольщиком, необходимо приложить:

• копию заявления для Застройщика;
• копию договора ДУ;
• документальные подтверждения существенного нарушения условий договора Застройщиком;
• самостоятельный расчет процентов, материального и морального вреда;
• квитанцию об уплате пошлины за судебную тяжбу.

Если самостоятельно определить наличие существенных нарушений Застройщиком условий ДДУ затруднительно, дольщик может всегда заказать специальную строительную экспертизу, отнеся, в случае удовлетворения иска, расходы на счет Застройщика.