Оспаривание кадастровой стоимости.

Уменьшить кадастровую стоимость

Уменьшить кадастровую стоимость. Собственное имущество, относящееся к недвижимости, — это не только радость владения, но и бремя расходов, от которых невозможно уйти, но можно попытаться уменьшить.

Так, владельцу помещения непременно придется познакомиться с такой его характерной стоимостной величиной, как кадастровая.

Почему? Исходя из интересов меркантильных, т.е. материальной заинтересованности обладателя квадратных метров в снижении ставки для налога. Ведь размер их кадастровой оценки принимается в налоговых органах за основу при расчете налога на имущество и налога на доход физических лиц при его продаже.

Что такое кадастровая стоимость?

Величина, состоящая из цифр, закреплена в единицах измерения российских рублях, и зафиксирована в созданном специально под эти цели государственном реестре, — кадастре, и являющая собой выражение оценки государством рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рыночная, или коммерческая стоимость определяется госорганом по так называемым методам массовой оценки, или, другими словами, это такая ее среднерыночная цена.

Если среднее значение объекта по тем или иным причинам определить затруднительно, на помощь приходит индивидуальная оценка квадратных метров.

Оценивая реальность стоимости квадратных метров на рынке для внесения ее в кадастр, госорган задействует специальных, независимых от других госорганов и частных лиц профессионально работающих оценщиков из Федеральной службы кадастра и Кадастровой палаты.

Довольно часто заключения оценщиков по вопросу реальности рыночной стоимости имеют тенденцию к значительному завышению. Государству это выгодно, поскольку тем самым увеличивается налоговая ставка.

Как влияет кадастровая стоимость на налоговую базу

Из показателей коммерческой стоимости, внесенной ранее в кадастровый реестр, автоматизированной службой кадастра рассчитывается показатель кадастровой стоимости.

Этот показатель является камнем преткновения для расчета во всех случаях имущественного налога. В т.ч налога на доходы физических лиц при отчуждении недвижимого объекта, который был приобретен, начиная с 1 января 2016 года.

Как стоимость по кадастру сказывается на ежегодном региональном налоге, подлежащем уплате за недвижимое имущество, находящееся в собственности?

Согласно глобальным изменениям, которые претерпел Налоговый кодекс России, с 01 января 2015 года налог за имущество рассчитывается не по инвентаризационной стоимости, а по практически равно рыночной, — кадастровой.

Однако такое новшество коснется лишь тех регионов, которые успели до начала последнего месяца уходящего 2016 года своими актами утвердить кадастровую цену всех недвижимых объектов, которыми располагает регион.

Остальным субъектам Федерации можно еще три года рассчитывать налог, исходя из инвентаризационной оценки.

Формула для определения годового налога на жилой/нежилой объект, следующая:

Н = (СК – НВ)* РД*НС,

где:

Н – величина налога,

СК – стоимость квартиры/дома по кадастру, берется по состоянию на январь каждого подлежащего расчету года;

НВ – вычет налоговый, это фиксированное количество квадратных метров, не облагаемых налогом, для квартиры оно равно 20, для частного дома – 50 кв метров;

РВ – размер доли в праве на жилье, которая принадлежит ее собственнику на праве совместной долевой собственности;

НС – ставка налога, которую каждый регион устанавливает в пределах, оговоренных законодательством, самостоятельно.

Влияние стоимости в кадастре на налог на имущество физических лиц

До января 2016 года каждый собственник, продавая недвижимость, которой он владел менее трех лет, облагался НДФЛ, исходя из той цены, которая стояла в договоре купли-продажи.

В 2016 году на все приобретенные в его начале квартиры и строения действует другое правило, согласно которому в расчет налога принимается только кадастровый показатель, учитываемый при заполнении декларации.

Данный показатель, если он выше той цены сделки, которую отразили в договоре продавец и покупатель, умножается на 0,7, и используется как налоговая база полученного гражданином дохода для расчета от него 13 % налога.

Способы снижения кадастровой стоимости  для снижения налога на имущество.

Для того, чтобы уменьшение кадастровой стоимости было в перспективе реальным, равно как и соответственное уменьшение налога, существует всего два варианта действий:

• обращение с заявлением о пересмотре в отделение Росреестра своего региона, т.е. там, где расположен спорный объект;
• воспользоваться правом на судебное рассмотрение, подготовив иск.

Первое, что нужно сделать, это сравнить оценку кадастра с рыночной ценой.

Сначала потребуется в Кадастровой палате заказать кадастровый паспорт объекта и справку, с данными о кадастре. За выдачу справки нужно будет заплатить сбор, не менее 600 рублей.

Оценка эксперта.

Для определения размера стоимости рыночной договор, по которому приобретался объект, не понадобится, поскольку эта стоимость подлежит профессиональному установлению независимой оценки, т.е. эксперта.

Для этого у профессионального оценщика, входящего в саморегулируемую организацию, затребуются отчет определения рыночной стоимости спорного объекта. Вместе с заключением СРО, из которого следует, что произведенный ими отчет легитимен.

Такие документы по рыночной оценке потребуют достаточного финансирования, их стоимость может доходить до 100000 рублей и выше.

Если из справки видна разница в двух стоимостях не менее, чем в 30 %, следующим этапом по снижению кадастровой стоимости станет обращение с заявлением о пересмотре стоимости в Росреестр, и только если там заявление не будет рассмотрено положительно, составляется исковое заявление в суд.

Ответчиком по такому иску будет тот, кто рассчитал завышенную кадастровую оценку. Т.е. федеральное государственное бюджетное учреждение под официальным названием «Федеральная палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

К заявлению, в качестве доказательств своей позиции по завышению Ответчиком стоимости, обязательно приобщаются свидетельство на право собственности,  ранее полученные справки, отчет и кадастровый паспорт.

Дополнительно прилагается самостоятельно произведенный расчет, из которого была бы видна завышенная сумма имущественного налога.

Если же по расчетам выходит, что уплачиваемый в казну налог не отличается той суммы, которая бы была, если бы принимаясь за расчет рыночная стоимость. Суд такой иск оставит без рассмотрения на основании отсутствия нарушенных прав истца.

При принятии судебным органом иска в производство, суд, скорее всего, назначит судебную экспертизу для выяснения цены жилья или другого помещения на рынке.